Předkupní právo jako iluze

Předkupní právo je institut, který je znám již z římského práva. Jde o situaci, kdy při prodeji věci se musí prodávající nejdříve dotázat kupujícího, zda nemá zájem věc koupit. Teprve, pokud zájem nemá, je prodávající oprávněn věc prodat někomu jinému. Je rovněž třeba řešit situaci, když prodávající předkupní právo poruší. Tedy, kdy věc prodá třetí osobě. To lze řešit dvěma způsoby. Jednak je možno se domáhat neplatnosti takového jednání. Nicméně tím se sice celý kontrakt zruší, ale nic se tím prakticky nevyřeší. Pak je tu druhá možnost. Domáhat se na nabyvateli, aby Vám věc prodal za tu samou cenu, jak ji koupil. To se samozřejmě nabyvatelům moc nechce. Proto se tyto situace řeší tak, že se nový nabyvatel věci vyzve k uzavření kupní smlouvy. Pokud odmítne, podává se tzv. žaloba na nahrazení projevu vůle, kdy podpis prodávajícího (nového nabyvatele) je nahrazen soudním rozhodnutím.

Jednou jsem uvedenou věc řešil v praxi. Šlo o prodej kusu louky, která byla ve spoluvlastnictví. Dřívější občanský zákoník v takových případech ze zákona zřizoval předkupní právo ostatních spoluvlastníků. Zde byla ukázková situace, kdy bylo předkupní právo porušeno. Podal jsem proto žalobu na nahrazení projevu vůle. Soud měl správně žalobě vyhovět a nový nabyvatel měl prodat svůj nabytý podíl na louce mému klientovi.

Anketa: Mělo by být předkupní právo za zákona zachováno u spoluvlastnictví?
Celkem hlasů: 77

Jenže vymyslel fintu. Odstoupil od smlouvy, kterou uzavřel údajně s tím, že nevěděl, že je tam předkupní právo. Pominu-li, že předkupní právo u spoluvlastnictví bylo dáno ze zákona a v katastru nemovitostí se mohl přesvědčit, kdo jsou ti spoluvlastníci, přesto soudu toto vysvětlení stačilo. Soud mne poučil, že se nyní domáhám prodeje kusu louky na někom, komu nepatří. Takže žaloba je na zamítnutí, neboť soud rozhoduje podle stavu ke dni rozhodnutí. Dobrá, navrhl jsem záměnu účastníků na straně žalované. Aby tedy klientovi věc prodal onen původní spoluvlastník, který porušil předkupní právo mého klienta. Můj návrh na záměnu účastníků byl však zamítnut.

Bezva, takže jsem stále musel žalovat toho, koho jsem žaloval původně. Proč ne. Podle mne to bylo čistší řešení. Argumentoval jsem tak, že ono odstoupení od smlouvy pro porušení předkupního práva musí soud vyhodnotit jako neplatný úkon. Jde totiž o obcházení zákona, jehož cílem je právě se realizaci předkupního práva vyhnout.

Pochopil jsem, že soudce vůbec nechápe institut obcházení zákona. Stále mi totiž argumentoval tím, že odstoupit od smlouvy je dovolené. To jistě, ale obcházení zákona je založeno na tom, že děláte dovolené (nezakázané) právní úkony, čímž však dosáhnete výsledku, který je zakázaný. Pokud totiž nemá být předkupní právo jenom iluzí, tak se musí zabránit takové situaci, která nastala. Situaci, kdy rušitelé předkupního práva si vlastně bez jakékoli sankce převedou věc zpět a tváří se, jakoby se nic nestalo.

Výsledek byl takový, že soud žalobu zamítl a ještě to vylepšil tím, že uložil mému klientovi nahradit náklady řízení. Skvělý výsledek. Můj klient byl jediný, který žádné právo neporušil a v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu se domáhal nahrazení projevu vůle. Naproti tomu žalovaný porušil předkupní právo, a proto byl žalován, pak obcházel zákon, aby se plnění povinností vyhnul. Tedy dva nezákonné počiny. Nicméně výsledek byl takový, že za toto protiprávní jednání a obcházení zákona byl soudem odměněn nejen výhrou u soudu ale i tím, že mu musel můj klient, který byl v právu, nahradit náklady řízení.

Odvolali jsme se. Nicméně odvolací soud to nezajímalo. Začal již platit nový občanský zákoník. |Tam je tato situace popsána, kdy je uvedeno, že k takovýmto odstoupením od smlouvy se nepřihlíží. Ostatně logicky, neboť jinak by bylo předkupní právo iluzí. Snažil jsem se to soudcům odvolacího soudu vysvětlit. Marně. Bylo až kouzelné, jak předstírali, že to nechápou. Tvrdili mi, že v novém občanském zákoníku již předkupní právo u spoluvlastnictví není, tak nechápou, proč do toho motám nový občanský zákoník. Odpověděl jsem, že tento zákoník řeší tu samou situaci u předkupního práva obecně. Je jedno, jak předkupní právo vznikne, zda na základě smlouvy nebo ze zákona. Pokud ale existuje, tak ho nelze negovat onou fintou s odstoupením od smlouvy, která předkupní právo porušuje. Nicméně to má řešení i podle starého občanského zákoníku a to posoudit odstoupení od smlouvy za neplatný právní úkon z důvodu obcházení zákona. Paradoxně nově už zase v novém občanském zákoníku předkupní právo u spoluvlastnictví opět je. Možná, když by se to soudilo dnes, tak by to soudci pochopili.

Nevzdal jsem se a snažil věc prosadit u Nejvyššího a Ústavního soudu. Neúspěšně. Nejvyšší justiční instance posvětili onu fintu s odstoupením od smlouvy.

Paradoxní je i jiná věc. Pokud by totiž soud rozhodoval rychle a vydal rozhodnutí dříve než by tito čímani stačil odstoupit od smlouvy, tak by musel žalobě vyhovět. Výsledek rozhodnutí tak v zásadě záleží jenom na tempu, v jakém soud rozhoduje. A to tempo opravdu vysoké není.

Autor: Michal Šalomoun
ZAVŘÍT